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美国EB-5投资移民CMB区域中心组28介绍

来源:浙外出国移民 编辑:外服移民 马上咨询 在线评估

美国EB-5投资移民CMB区域中心组28项目概述

罗蒙湖村(以下简称为“项目”) 包括一块位于加利福尼亚州马林郡圣拉斐尔市约131英亩的土地,正在被开发为81个住宅单元和26,800平方英尺(SF)的综合用途项目。

该项目的住宅部分将包含42栋联排别墅、34栋独门独户住宅,以及5层公寓住房位于混合用于建筑内。滨水物业目前已经含有512个船坞和支持零售,但完全有权对上述的81个住宅单元进行开发,沿着附近27,000平方英尺的区域,约有29.5英亩的可开发土地面积。

该项目将利用非常理想的前湖湾位置,这个市场具有极高的进入门槛。它靠近旧金山的文化和就业中心。

项目将包含64个市场价值的住宅单元和17个低于市场价值的单元。

市场价值的单元平均大小为每单元2,026平方英尺配合这个新社会的将建造一个靠近湖岸的新的13,400平方英尺的特产杂货店。室内/室外餐厅将位于社区广场特产杂货店的对面,毗邻罗蒙湖游艇俱乐部。

一幢新的混合用途大厦将提供9,200平方英尺的地面商业街区,并将在上述建筑进行加盖。

该项目可以直接通往码头、购物、餐饮、娱乐,就业场所和学校。CMB EB-5资金将会直接用于项目的建设活动,包括前期开发活动、支柱基础设施、土地和码头改善、垂直增建和附属建筑物建设。

 

美国EB-5投资移民CMB区域中心组28项目总融资摘要

美国EB-5投资移民CMB区域中心组28项目总支出摘要

 

经济影响与就业创造分析

CMB 的经济分析主管对组28项目创造就业的分析和经济影响进行评估,以证明这些项目的建设开支符合EB-5有关创造就业岗位的要求。需要注意的是,CMB已经 向USCIS提交了无数次EB-5项目有关I-526,I-829和I-924申请的经济分析资料。每次申请被审核时,分析资料都获得批准。另外值得注意 的是,CMB从未使用租赁就业模型或单独依靠直接就业。该分析采用RIMS II经济模型。

CMB就业分析计算方法包括:

• 该分析方法基于资本支出模型——而不是根据直接就业岗位。

• 资本支出是根据所有权益人的认证资本支出计算的——EB-5资金、公共和私人投资资金等。

• 所有的CMB区域中心投资人都仅依赖项目所创造的间接和隐性就业。

• 经济分析报告提供直接、间接和诱发的工作岗位等参考信息

• 该分析不会为EB-5目标采纳和认证任何直接就业,但是,若能提供可靠证据证明创造了直接就业岗位,CMB保留在I-829申请阶段声明创造直接就业的权利。

CMB意识到该分析包含的众多的直接就业岗位数量;但是,CMB相信对我们投资人的移民进程来说,采用直接创造的就业岗位数量会增加投资人的风险。

该计算分析方法同时也减少了向从就业者获得I-9和W-2就业证明的沉重负担。

若$2200万美元投资资本完全对组28合伙公司的项目进行注资,公司所需创造的就业岗位数量总数为440个(44名投资人,每名投资人投资$500,000美元)。

CMB组28合伙公司预计可以创造493个间接和诱发的就业岗位。在之前的合伙公司中,CMB在I-829阶段将会根据实际资本开支提供额外的工作岗位创造证明报告,作为资本开支实际创造工作岗位数量的实验证据。

总的来说,CMB组28最高$22,000,000美元的投资资本将结合大约为$72,341,440美元的项目相关公共/私人资本,建设项目建设投资总资本将达$94,341,440美元左右。

 

杜一哉:浙江外服移民资深顾问

见证中国移民从冷到爆的全过程,经历就是实力的保证。从事投资移民咨询工作近十年,有“移民通”的雅号。深谙各国投资移民政策及法规,专注于投资风  险规避和浙江企业家全球资产合理配置。曾担任200余场移民讲座的主讲、主持。   从业以来,为300多个浙江家庭提供了细致、专业、周到的移民咨询服务,并带领数十批客户走访多个移民国进行项目实地考察,成就了他们的海外梦想,保持迄  今客户100%满意度。丰富的经验、扎实的专业知识和细致的服务使他在浙江移民专业领域中享有极高的声誉。

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下一页:美国EB-5投资移民区域中心CMB组28项目三大目标


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目标#1 - 获得合法的永久居住权

为获得美国绿卡,移民投资人必须创造至少10个合格的就业岗位。CMB的商业运营模式在审核目标投资项目时总以该任务为第一要务。

许多项目都在寻求CMB的融资,但是并不是所有的项目都能够帮助投资人实现其目标。 CMB已经与几个功成名就的开发商密切合作,定期为投资人提供充分符合EB-5投资移民计划要求的投资项目。CMB已经与Woodridge Capital Partners有过成功合作的记录。

最近CMB与Woodridge成功签订了CMB德克萨斯州基础设施投资组24合伙公司,提供$4950万美元EB-5资金用于德克萨斯州College Station市学生住房的建设。CMB期望这样的成功能够在组28合伙公司中延续。

 

目标#2 - 预期投资回报率

EB-5法规要求移民投资人的投资资本存在实际风险。但是这并不意味着投资会存在风险。尽管最终仍可能有风险,CMB寻求构建合伙公司以保证投资人的投资资本尽可能安全。没有任何借款方保证会偿还 CMB 合伙公司提供的贷款,但是,CMB谨慎审核每一次投资机会,以确定质优的借款人。

CMB组28将向Woodridge Capital Partners有限责任公司的全资公司提供总额为$2200万美元的贷款。根据CMB 的贷款协议,预期$2200万美元的贷款将会用于项目的建设和承接整个项目,或者作为过度资金用于开发商的先期项目成本。

CMB在贷款协议下释放贷款资金时将会获得某种抵押形式,包括财产的优先留置权,以确保借款人的还款义务。偿还贷款取决于几个因素,如该项目的财务状况、CMB组28强制执行任何担保协议的能力和任何根据贷款协议质押给CMB组28的抵押品的销售。

该项目未能达到预期业绩效果可能对借款人偿还CMB组28贷款有负面影响。投入项目的资本将根据I-526附件中的贷款协议文件采用低息投资贷款(6.0%)的形式。投资贷款为期6年,利息按季支付。

设定投资的6年期限是为了保证目标投资企业能够使用该项资金完成建设项目、开始设施的运营,从而实现项目资金流的回流,以确保借款人的初始贷款资本的偿还能力。

贷款的单息年利率为6.0%,初始贷款注资后,利息按季支付,付息日起将在每年的1月1日,4月1日, 7月1日,10月1日。除这些条款外,Woodridge已经保证任何一个或两个项目发生I-526申请被否决的概率很小,若发生此类事件,则仅可能是项目被否决而并非由于投资人资料不全而导致的项目否决。

因此,若项目被否决且对移民局的所有可行上诉手段都已经全部用尽仍无法重新获批,Woodridge将退还全部的投资贷款并加上对USCIS否决决议所采取为期12个月的合理行政救济和上诉手段所需时间内的利息。

除了有强大的就业基础之外,湾区继续产生着强大的住宅需求。

根据Polaris Pacific的数据,在2013年10月末,旧金山的平均房屋支出与去年同期相比增长22%。

由于需求继续超出供给,马林郡的价格在近期内预计将上涨,这由1.9个月的低供给可以看出(自2012年下降了35%)。

 

目标#3 - 投资人的投资回报率

每个组28的投资者预计 - 但是并不能保证 - 获得大约1%的年回报率。此外,在投资人的I-526申请获批后,不存在赎回条款允许投资人撤回投资资本。再者,根据在贷款协议的规定,借款人严禁使用CMB的投资资本作为备用资金。

CMB的所有投资资本都必须用于项目建设上。若借款人投资失败或贷款违约,投资人可能会损失其全部投资。若贷款违约,贷款抵押的处理将根据贷款协议进行,同样,投资人可能会损失其全部投资。该预期投资回报率仅是根据理想财政模型所得出的预估数值,因此,CMB并未对投资人就担保投资回报做出任何明示或暗示。

有限合伙公司的期限为10年,或在有限合伙公司的所有投资不存在任何未还贷款时期满(投资贷款的期限为6年)。如达到上述任何一个标准,合伙股东可以投票清算合伙公司,所有的收益将根据有限合伙公司协议进行分配。

此外,一旦投资人获准成为合伙公司的有限合伙股东,并且I-526申请获得批准,其无法赎回其在合伙公司中的投资,CMB在任何时候都没有收购其股权的责任。所有资本都会进行投资,也不存在任何形式的准备账户条款,投资人的投资风险高,因此能满足EB-5投资要求。

 

杜一哉:浙江外服移民资深顾问

见证中国移民从冷到爆的全过程,经历就是实力的保证。从事投资移民咨询工作近十年,有“移民通”的雅号。深谙各国投资移民政策及法规,专注于投资风   险规避和浙江企业家全球资产合理配置。曾担任200余场移民讲座的主讲、主持。    从业以来,为300多个浙江家庭提供了细致、专业、周到的移民咨询服务,并带领数十批客户走访多个移民国进行项目实地考察,成就了他们的海外梦想,保持迄   今客户100%满意度。丰富的经验、扎实的专业知识和细致的服务使他在浙江移民专业领域中享有极高的声誉。

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下一页:美国EB-5投资移民区域中心CMB组28项目市场分析


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CMB组28项目市场分析

普通合伙人与2013年11月从 Polaris Pacific 获得了马林郡的住宅市场分析(以下简称为“分析”)。马林郡是项目的所在地。

对于任何目前或未来预期的陈述都是投机性的,自 Polaris Pacific 编制本分析以来市场状况可能已经改变。合伙公司和普通合伙人都不能保证 Polaris Pacific 在分析中所提供信息的准确性和/或完整性。

CMB组28项目市场展望

马林郡习惯上被称为旧金山的郊区,它是围绕旧金山的九个郡之一。自2009年北加州的各郡从经济衰退中戏剧性的复苏以来,该区域的住房需求有着显著的增加。

科技行业一直引着经济复苏,创造就业岗位,吸收办公空间,旧金山周围的所有阶层都对住房有着 需求。至目前为止,自2011年第三季度以来旧金山郡共新增了32,000个新职位,明显从2009年的经济衰退中开始复苏。这些数字中的一半,或者说在 2013年增加了15,000个岗位,在这一地造成了严重的住房供给短缺。平均而言,旧金山的每1.75工作岗位创造一个单元的住房需求

新供给的短缺导致严重九个郡的湾区总销售量达到了六年的低点,同时房屋的中位价格与去年同期 相比增长了33%。马林郡的销售量与去年同期相比减少了3%,而中位价格在相同时期内增长了16.2%。由于需求继续超出供给,马林郡的价格预计在近期内 将会上涨,这可以由1.9个月的低库存来证明(自2012年起下降35%)。

由于缺乏新的市场供给,并且家庭有着旺盛的需求退出旧金山的城市生活,由项目所提供的新住宅产品远期利率有望保持强劲。此外,马林郡富有挑战性的审批程序继续阻碍新的开发,未来新住宅产品的竞争将会非常有限。

根据目前的住房条件、过去十二个月的转售数据以及基于项目的位置和设计的折扣/溢价的分析, 该项目中市场价格的住房平均价格为$619美元/SF。平均单元定价为$1,308,000美元。这与之前在2013年1月完成的定价分析相比增长了 5%。保守升值估计到2014年年底房屋市场价的每平方英尺的平均价格将会上涨4%-6%,达到$650美元。

 

可比较物业最近的市场活动如下:

 

零售和码头

马林郡的零售市场继续保持强劲,空置率约为3.9%,平均租金率为$22PSF/每年,同2011年相比增长27%。拟建的26,800 SF零售空间位于罗蒙湖村,签署于2015年第四季度开始租用,租金率为$21PSF/每年。

该码头是目前的占用率为78.2%,租金率在过去几年中持平,约为$8.30-$8.40美元每英尺,这与湾区的其他码头相比具有竞争力。随着改善码头并增加更多的娱乐设施,未来的承销假设一旦改进完成,512个船坞的占用率峰值将会提高至85%。

 

结论

总体而言,罗蒙湖村项目将为湾区带来急需的住宅单元,减轻一些价格上升的压力,这将对该区域居住单元的可构性带来一些消极的影响。

此外,罗蒙湖村包含17个低于市场价格的单元,这将会促进住房的可购性,并平等住房机会。该项目将由一个码头和滨水零售空间坐镇,这使得居民们能够方便地通往水上活动、购物、餐饮、娱乐、就业和学校等地。

 
 

杜一哉:浙江外服移民资深顾问

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下一页:美国EB-5投资移民区域中心CMB组28合伙公司优势
 
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美国EB-5投资移民区域中心CMB组28合伙公司的优势

我们项目100%的成功纪录毫无疑问地证明了 CMB 区域中心(CMB)的每项投资都以投资者为其首要关注的焦点。CMB 知道投资者通常有三大目的:永久居留权、收回他们的投资以及获得一定的投资回报。我们每一项50万美元投资都被视为最安全、最有保障的 EB-5投资,面向定义清晰的目标就业区(TEA)提供,其结构亦能确保投资者实现获得绿卡和收回投资款等首要目标

每一项CMB投资的优势在于其基础机构,再一次运用到了我们组28投资项目中。整个概念简洁、明确。

• 我 们将对有政府机构或高品质的私人实体进行投资。这些实体负责对投资资本的返还,这为投资提供了最高等级的安全和保证,也满足EB-5法规的风险要求。注 意:有些区域中心以政府称谓作为名称,如某某州区域中心,某某市区域中心(南达科塔区域中心、阿拉巴马州区域中心、密尔沃基市区域中心,等等),或者声明 其有政府资助背景等。我们希望您对这些所谓的声明做具体的考察,因为我们相信在这些声明中,没有任何一个政府机构会负责返还投资人的投资资本。

•   CMB组28的投资是为期六年的投资贷款。这种过渡贷款结构提供了一种非常简单的退出策略。当偿还全部贷款时,公共或个人投资全部收回时,合伙股东有权投 票清算合伙公司,收回投资资本。没有任何实物需要出售。投资人不必担心房地产市场的波动。潜在的EB-5投资人需要问一下问题:若不动产未出租或如保险等 成本上升时,房地产的股权投资将会如何?此外,由于CMB采用的是贷款形式的投资,所有房地产相关的投资事务都不需要进行日常管理,如租赁、出租和销售 等。

• CMB   投资人的投资资本和国内私人资本的结合,创造了一个价值巨大的投资资本,帮助创造更多的就业,超过USCIS的要求。我们采用基于区域中心投入总资本的间 接就业岗位创造数量,因此,就业创造数量一定会满足I-526申请和I-829申请(条件解除)的要求。这种简单而有效的方法帮助我们在所有激烈的市场竞 争中处于不败之地。

• 投资的透明度将与所有CMB投资一样。CMB的投资人有权查阅合伙公司记录。政府团体财政记录也向公众公开。因此,我们的投资者可以看到各方的财政记录。

• 我们的投资将和全美顶级的公司一起进行,我们对财产具有优先留置权并且有着财产的收入抵押。

• CMB 组28合伙公司的投资项目均位于高失业率的认证目标就业区(TEA)内,按照USCIS的要求,移民投资仅需$500,000美元。由于项目所在地已被认 证为目标就业区(TEA),因此不需要操纵数据以符合TEA的要求。CMB每个项目的所在地已经是结构化的,有助于潜在投资人核查该目标就业区(TEA) 内的准确失业数据。

 

美国EB-5投资移民区域中心CMB组28保障和安全

在原始投资资本返还方面,CMB合伙公司可以被认为是目前为止“最安全的”CMB合伙公司。 之前的所有CMB合伙公司有政府机构和主要开发商承诺来保障原始投资资本的返还。组28合伙公司的投资将通过结合设施运营产生的现金流和财产的优先留置权 的抵押担保。作为借款人的Woodridge是国内顶级的开发商,他们在美国全境已经有过类似的成功开发项目

 

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