与中国相当接近的地理位置、中文被普遍使用以及良好的教育资源和社会管理秩序等,使得新加坡对于中国买家而言,是一个极具吸引力的目的地。
因为众多外国买房者的到来,新加坡政府开始采取管制措施,2011年12月,在新加坡买房的外国购买者,需要缴纳总房价10%的额外买方印花税。
即便如此,依然没有影响中国人成为新加坡最主要境外购买人群的现状,根据远东机构的统计,今年1-8月,中国人占新加坡外国买房者的24%,仅次于马来西亚的36%。
自由市场
新加坡是一个房屋保障体系非常完备的国家,保障房市场和商品房市场严格区分,大部分新加坡人,居住在政府修建的组屋中。国民的基本住房需求得到保障,商品房市场相当开放,成为外国购买者自由进出的“乐园”。
新加坡远东机构北京办事处咨询部总经理张雅妮对本报表示,外国人在新加坡购买商品房没有任何特殊要求,购房者本人只要年满21周岁即可。
外国购房者也能够从新加坡的银行申请到房屋贷款。此前,外国购买者最高可以申请到房屋总额80%的银行贷款,尽管目前银行开始收紧这一比例,但外国购买者在新加坡购买第一套房,仍然可以申请到60%-70%的贷款;购买第二套房,可以申请到的贷款比例是40%-60%。具体贷款成数,要看购房者自身的情况,包括年龄、贷款年限等因素。
“在新加坡买房,政策很友好,银行不排外,也认可中国大陆的收入证明。”广东东方金源律师事务所金焰律师说。
去年6月,金焰帮一位客户在新加坡购买了一处房产,是一套二手房,面积127平方米,总价85万新币(折合成人民币约为428万元)。当时,这位买房者只付了两成首付,剩余80%申请银行贷款,贷款年利率约为1%。
新加坡二手房买卖的一般流程是,先找中介,买卖双方各自委托自己的中介,达成交易后和卖家律师签署合同,签字后再找银行评估以判断给购房者几成贷款。过户手续也全权委托律师办理。金焰的团队在帮助客户买这套二手房的过程中,从来没有见过卖家。
“买卖合同书是英语的,其中没有规定违约条款。新加坡不可能出现反价、不卖房子的情况。”金焰表示,新加坡二手房交易流程很简单,虽然也要到国土部门办手续,但是基本上全权委托律师去办,就能完成交易。
因为在新加坡学习、工作的外国人很多,租赁市场非常活跃,房屋租金也较高。金焰帮客户买到的这房子,如果用于出租,租金约为3500新币/月,年租金收入为4.2万新币,按租金收入比总房价简单计算,年回报率约为5%。
考虑到首付只有两成,而贷款利率只有约1%,以首付17万新币的投入来计算,投资回报率则高达20%左右。这还是在不考虑房价涨幅的情况下。
不过,现在情况正在发生变化。去年底,新加坡政府颁布新的政策,外国购买者需要缴纳总房价10%的额外买方印花税,使得外国购买者所要缴纳的印花税总额达到13%,此外,现在外国购房者,已经不能获得高达80%的贷款成数,而贷款年利率也普遍为1.2%-1.5%。
同时,新加坡的商品房价格,与北京相比并不便宜,而是相当昂贵。
尽管如此,新加坡的房地产市场依然在吸引众多中国人前往,今年1-8月的数据显示,中国人占据新加坡外国买家总量中的四分之一。
区别
金焰表示,新加坡二手房价格折合成人民币普遍约为4万元-6万元/平方米,而3万多元/平方米的房子非常少,一手新房的价格则更为昂贵,尤其在中国国内购买新加坡新房,信息的全面性、可挑选的房源都有限。
张雅妮也表示,新加坡一手新房的价格,从5万元左右/平方米,到30多万元/平方米不等。
不过,新加坡的商品房,全部是精装修房屋,没有毛坯房,也不存在国内的建筑面积一说,所售面积,都是套内使用面积。此外,新加坡商品房的购买、付款程序,和国内也有很大的区别。
以国内交易最为普遍的新房期房为例,在新加坡购买一套新房期房,买家向开发商支付总房价的5%,作为定金,开发商收到定金以后,授予买家优先购买权。
买家在获得优先购买权以后,需要在八周之内向开发商支付购房总价的20%(扣除5%的定金,还需要另缴15%)。获得优先购买权之后,买家就需要聘请一个代理律师,办理此后的一系列购房手续。
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