美国EB-5投资移民CMB区域中心组34项目概述

圣塔芭芭拉La Entrada精品酒店项目

项目	内容			备注
项目名称	La   Entrada De Santa Barbara (圣塔芭芭拉La Entrada精品酒店项目)
地理位置	1.    距离洛杉矶仅两个小时车程 2.    坐落于太平洋和Santa Ynez山脉之间 3.    整个项目占地2.37英亩 4.    距离圣塔芭芭拉海滩仅一个block的距离，位于downtown Santa Barbara
项目简介	1）精品酒店项目 2）总共123个房间，加上10000平方英尺的商业中心 3）酒店带有大型连带式多层停车场 4）总共3个建筑物，被West Mason Street, Helena Avenue, State Street三条主街道围绕 5）建有游泳池，Spa，健身房，游艇码头，露天停车场
开发方	Beachwood   investors，LLC。 是Michael Rosenfeld旗下的独资企业			罗森菲尔德是卡夫食品公司CEO ，2009年收入2630万美元，是美国收入第二高的女性
借款人 Borrower	Beachwood investors，LLC
RC	CMB区域中心
资金结构 总投资 $150.8M	金额	来源	比例	EB5资金将作为直接项目投资或者夹层贷款形式
	49.5M	EB-5	32.8%
	101.3M	银行贷款或股权投资	67.2%
	一共招募99位EB-5投资人
EB-5资金年利	1% 每年
就业计算	预计创造出1469个就业机会，就业盈余率为48.4%			使用RIMS   II模型计算
管理费	50,000美元
建设周期	5+1 （1年的贷款延展期）
Market   Analysis Report	PKF   consulting, 旧金山当地著名的房地产评估公司，专注于旅游和酒店类项目市场分析和评估
EB5 资金运用	EB5的资金将全部用于Pre-development Activities （前期施工活动）,   Horizontal infrastructure（基础设施建设）, site improvements（工地改进）, vertical construction（打地基） and the   interior finishing（内部装修） and build out of the   projects （酒店主体施工）
银行贷款	年息为6%，每个季度返还一次
抵押物collateral	开发商将提供允许的实体作为贷款抵押物 （Permissible   forms of Collateral）

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1.   美国EB-5投资移民CMB区域中心组34项目地理位置

上面图片红色框型内是CMB组34精品酒店的具体位置。

项目距离圣塔芭芭拉海滩仅需过一条街道，正对圣塔芭芭拉海滩上的海上走廊，链接圣塔芭芭拉海洋中心历史博物馆，还有海上餐厅ShellFish餐厅。海滩的右方是圣塔芭芭拉游艇码头。左方有一个大型的自然绿地公园Chase Palm Park， 和大型度假村Double Tree Resort. 项目地理位置优越，交通方便，南靠太平洋，正上方是美国101号国道，链接加州洛杉矶和被华盛顿，是美国西岸最重要的南北向公路，途径洛杉矶、千橡、卡马里奥、奥克斯纳德、文图拉、圣塔芭芭拉、圣塔玛丽亚、圣路易斯-奥比斯保、萨利纳斯、圣荷西、旧金山、圣罗莎等城市。

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2. 圣塔芭芭拉市城市介绍

圣塔巴巴拉的建筑以西班牙、墨西哥式为主，矮层楼房、红项白墙，建筑群成方块形。圣塔芭芭拉是名副其实的花园城市。圣塔巴巴拉种植了近百种树木42000多棵，建造了47个公园，公园面积达1541英亩。该市在美国全国的中小城市绿化竞赛中获得了“林中之城”的称号。该市气候温和、空气清新、沙滩绵软、海水碧清、树木成林、鲜花飘香，生活环境良好、社会秩序安定、娱乐设施齐全，被誉为"太平洋岸边的乐园"，被评为美国西部十个最安全的居住区之一，不少富贾巨商、政界要员和社会名流来此定居、度假、旅游。

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3. 当地酒店业概况

上图是圣芭芭拉海滩附近分布的主要几家大型酒店

下表格内是圣芭芭拉沙滩附近主要的几家精品酒店，将成为项目精品酒店的以后主要竞争对手，附内部装修图及房间价格，酒店房间的比较。

酒店	图片	每晚价格/美元	酒店房间/间
Belmond    EI Encanto		From    $596	92
Four   Season Resort		From   $845	207
Canary,   A Kimpton Hotel		From   $393	97
Hotel   Indigo Santa Barbara		From   $334	145
Holiday   Inn Santa Barbara		From   $276	352
Best   Western Beachside Inn		From   $212	203

（Source：Santa Barbara travel infor. Net))

从上图中可以看出圣塔芭芭拉海滩附近精品酒店的价格普遍很高昂，加上圣塔芭芭拉海滩是旅游景点，精品酒店的精美装潢，配套设施，优质服务等也让这价格物有所值。

圣塔芭芭拉每年的旅游人数在5,509,000人次，远远超过其他相同风格的美国海边旅游城市

（Source：Santa Barbara Visitor Profile Study, Final Report of Findings 2013)

 

去圣塔芭芭拉旅游的游客中68.4%是当天旅游，多数是圣塔芭芭拉附近城市的居民，约24.2%的游客会选择住酒店，5.4%的游客选择居住当地的民居。选择住在酒店的游客平均的入住时间为2.4 days。

 

圣塔芭芭拉海滩附近精品酒店的平均入住率（occupancy rate）为67.3%, 旅游高峰期的入住率为88.6%， 主要原因是很多游客会选择当地有特色的民居居住。

 

（Source：Santa Barbara Visitor Profile Study, Final Report of Findings 2013)

在游客调查中，Downtown Santa Barbara和State street是游客认为最值得去的景点，因为靠近海滩和海上长廊，有较多SPA，Club和餐厅，酒店， 这个地区的酒店顾客入住率平均在77.5%。项目的精品酒店就位于downtown Santa Barbara中心位置。