2011年，斯派尔(Rob Speyer)与中国最大的住宅开发商万科企业股份有限公司(China Vanke Co.)的董事长王石会面，他本来以为只是短暂地见面打个招呼而已。

然而，这次会面最终却为万科进入美国市场铺平了道路。周一，万科集团和斯派尔领导的Tishman Speyer Properties Inc.宣布，两家公司已经达成协议，将在旧金山建造两栋豪华的公寓大楼，共包括655套公寓，这将是旧金山最大的公寓项目。

斯派尔说，由于万科在美国寻找合作伙伴时一直采取小心和审慎的策略，两家公司经过了两年的谈判才达成协议。一段时期以来，万科集团一直希望在美国进行拓展。

斯派尔提到了他在自己位于洛克菲勒中心的办公室与王石吃早餐的事，他说，我们真是一拍即合。两人交换了手机号码，随后，斯派尔到中国会见了万科集团的高管。两家公司于去年12月就旧金山市中心规模6.2亿美元工程的协议框架达成一致。该工程距离码头两个街区。

达成协议之前双方长期示好过程显示出，世界第一人口大国的投资者正对美国的商业地产采取有选择的策略。

尽管地产领域的一些人已经预测到，中国日趋成熟的经济将引发一轮对美国房地产的投资，与上世纪80年代末日本人的购房热潮类似，但到目前为止，中国进入美国房地产市场的速度仍然缓慢。

房地产业的高管说，中国的投资受到了监管上的限制，例如，中国的保险公司不被允许直接投资外国房地产，这种状况直到去年才得以改变。但是总体说来，中国的投资者只是不愿意进入美国市场。

国有的中国投资有限责任公司(China Investment co., 简称:中投公司)的前房地产主管刘嘉霖(Collin Lau)说，该领域投资的现状是雷声大雨点小。刘嘉霖现在运营着总部位于香港的投资公司北资本有限公司(Bei Capital)。刘嘉霖说，有意义的资本进入美国还需要一些时间。

根据Real Capital Analytics LLC的数据，自从2007年以来，中国企业总共从美国购买了价值19亿美元的商业地产，其中不包括对房地产部分股权或私募基金的投资。

根据Real Capital的数据，中国企业购买美国商业地产的水平远低于韩国、日本和加拿大，这三个国家的数字分别为36亿美元、37亿美元和320亿美元。

进入美国的大部分投资来自中投公司，该公司已经与黑石集团(Blackstone Group LP)和摩根士丹利(Morgan Stanley)合作进行了多项美国房地产投资，并于2009年购买了购物中心所有者General Growth Properties Inc.的股权。中投公司还有一些其他美国投资。

中资银行在拓展美国业务方面同样步伐缓慢，他们一般仅限于主要城市的大交易。知情人士说，去年房屋建筑商Lennar Corp.从国有的中国国家开发银行(China Development Bank)获得了17亿美元的贷款，这笔贷款支持的两个开发项目计划在旧金山建造2万套住宅。

另据直接知情的房地产高管说，中国银行(Bank of China)正在进行谈判，谈判内容是向纽约Chetrit Group购买曼哈顿索尼大厦(Sony building)的交易提供6亿美元的按揭贷款。Cherit和中国银行的代表没有回复置评请求。

中国万科的协议可能是未来更多此类交易的前奏，尽管该公司已经暗示将采取谨慎策略。斯派尔说，从万科的角度来说，他们希望将其作为一个学习美国的住宅开发过程的机会。我们希望这是一个更长期关系的开始。

这个项目对于万科来说是一个学习的过程。该公司不负责这两栋大厦的施工，这项工作由Tishman全权负责，不过，万科将在一定程度上负责在中国向海外买家营销这些公寓。

参与制定该协议的一名高管说，根据协议，万科将持有这个2.5亿美元的项目中70%的股权，Tishman持有剩下的30%。另外的3.7亿美元成本预计将通过举债进行融资。

旧金山发达的科技领域助长了这里的公寓价格。Tishman和万科开发的公寓价格预计将高于附近一个由Tishman于2009年完成的项目。后者的公寓价格在60万美元到600万美元之间。

至于未来是否会达成其他协议，斯派尔说，目前还没有计划。