广州日报讯 近日,地产大佬张欣与王石在境外媒体上表示相对看空国内地产,而看多国外地产发展的机会,特别是北美市场,并纷纭出手购地或洽购写字楼。王石乃至流露,万科旧金山项目虽然还没有竣工,已有国内买家订购了200套房产。
但是,记者通过和美国当地华人及投资者接触发现,由于国内投资者大举购房,房价已有所抬升。而由于越洋购房存在风险,许多房屋出现闲置。在美国“低投入,高回报”的购房投资梦对普通的国内投资者来讲,只能说“看上去很美”。
美国购房故事记者在采访中发现,在美国买房投资对有移居美国需求的人明显更成心义,不过也有投资者抱怨“在美投资硬伤太多”,并表示将放弃其购房计划。移民家庭:购房后放租“养老”移民美国、刚刚退休的李太太告知记者,她一共在加州洛杉矶的一个社区投资了六套别墅,目前已全部放给了中介出租。
据其介绍,由于投资者“囤房”,她购买的社区房屋价格相对较高,平均本钱为40万美元/套。而买房的动机主要是觉得遇到了入市的好时机。她告知记者,房子租给谁她其实不关心,由于这些都会由中介弄定,仅需要每月交给中介月租金5%的手续费即可以,据其介绍,一般都是学生或普通家庭租住这类房子,学生可以混住。“每套房子的面积应当在3000~3500平方英尺之间,租赁的价格大约在2500美元/月左右。”据李太太估计,按现在的市场行情,除去税负等一应费用,平均租售比不低于7%,她对此表示“很满意”。
投资客:门坎较低但“隐性本钱”惊人林先生说:“我是属于纯投资客,未来数十年可能都不会去美国发展,就想买个房子出租,顺便等升值。”抱着这类目的,他展转了拉斯维加斯和加州两地。“我先看了拉斯维加斯的公寓,很便宜,7万美元一套,但已比去年最笋的时候涨了1万美元。”中介向其表示,该公寓可以租给清洁人员等人居住,月租金可以到达800美元/月,但由因而公寓,必须给公寓管理方缴纳每个月170~180美元的管理费。“这样一计算,我觉得很不划算。而且中介表示公寓由于没有自己独占的地皮,升值幅度不如独栋别墅。”
林先生表示,自己随即在加州开始看独栋别墅。“价位大多在25万~30万美元之间,如果配齐家电出租,可以租至2500~3000美元/月,看上去确切很美。”但是,经深入了解,林先生就发现了一些“硬伤”。“在美国交易房产必须通过中介,缴纳给中介的费用为交易费用的6%,还不算税费,交易的本钱很高。”他发现,身旁很多当地的朋友为了省这笔费用,自己考中介方面的资历证,但是作为投资客,没法做到这一点。“虽然别墅没有高额的管理费用,但美国的房产税大约每一年要缴纳房屋评估价的1~3个百分点,而自己未来不在美国,拜托给中介处理房屋,每个月月租的5%肯定省不了。”
美国购房投资攻略:
一、哪些区域更合适中国买家投资?相对来讲,中国人赴美买房,比较青睐的地点主要在洛杉矶、旧金山、纽约和波士顿。业内人士表示,是美国新城镇的扩大远没有中国迅猛,像在国内购房一般买便宜的地段,等发展起来再升值,在美国是难以行通的,应当重点选择发展较好的成熟区域。美国也有中国所谓的学区房概念,好的学区房一般都大幅贵过周围,房产税也高。但如果是主要为孩子未来的教育斟酌,则应当尽可能购买学区附近的房源。
二、如何选择适合的房屋?美国房市的房屋种类很多,最主要的有公寓、联体别墅、独栋别墅等。根据年初一份对投资者的调查,投资者最青睐的是独栋别墅,不同的州有不同的价格,一般数十万美元可以购买到一套。业内人士表示,独栋别墅由于有自己的土地,未来升值潜力较大。而公寓产品易于出租、总价低廉,也有部份投资者斟酌。
三、美国买房究竟需要多少税费?依照美国的通例,房屋经纪人的中介费“市价”为房价的6%。另外,还有贷款手续费、房屋交易税等各种税费,各州不同,一般在1%以下。一般没有在美国工作经历的中国人,没法获得美国银行贷款,要想购房多是一次性付清。
四、美国“养房”的开消有多大?根据美国各州的法律不同,业主每一年所需缴纳的物业税为房子评估总价的0.5%~3%不等。如果出租,还必须支付租金的5%~10%作为管理费,而如果是购置的别墅类产品,由因而木质结构,还面临种种修缮费用。精打细算出租风险大很多投资客“囤房”待涨当林先生和中介讨论到出租的问题时,中介的一番提示更让他没法接受。
“在美国,法律相对保护租客,如果房屋里的家电器材坏了,没有及时维修,租客可能会去法庭告你,而如果租客拖欠房租,你也不能直接赶他出去,也必须走法律手段,这两种情况,我都必须飞去美国出庭,而且在这段时间里租客是不会缴纳房租的。”而别墅的维修保养同样成了一笔沉重的负担。“美国的别墅大部份都是木材建造,一般五年必须进行大修。
如果遇到一个不好的租客,可能给家居带来很大破坏,租金收入可能还不够修缮房屋的费用。”林先生感慨道,“许多投资者都是在买了房以后,承当高额的房屋税费,空置在那里等升值。”他认为,由于不是常住美国,也没有美国的生活经验,决定放弃这个投资梦。
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