项目市场

CMB获得来自Robert Charles Lesser & Co. Real Estate Advisors公司（“RCLCO”）日期为2014年5月24日的第三方独立市场分析，该分析报告与2014年10月9日进一步更新。本分析报告概述了项目的市场情况。有关现在或未来预期的任何陈述都是推测性的，并且自分析完成之后，市场状况可能已经发生变化。CMB相信，分析来自可靠的来源，但不能保证分析的准确性或完整性。

概述

该项目地址能够方便地进入首都环线，距离两条地铁线路站点在10分钟车程以内。项目地址还具有吸引人的地形特征，并将会被其他新建的项目所环抱。此外，该项目的规模足以创造强烈的地方感，并提供各种价格的房源。

项目现场还需要一个活跃长者社区（“AAC”）。活跃长者社区是指为已经退休或计划退役的55岁或以上并具有活跃的生活方式的人士提供的社区。县内唯一的其他AAC项目最近售罄，购房者对于AAC项目提供的生活方式很感兴趣。

RCLCO预测华盛顿特区大都市统计区（“MSA”）将出现地方经济的反弹以及改善的就业增长方式。地方和国家的就业预测表明经济将从近期的低迷中持续复苏，未来十年将保持类似的增长率。曾经减缓增长并损害消费者信心的自动减支决议，有助于经济的反弹，华盛顿特区大都市统计区专业服务行业的恢复性增长印证了这一点。然而，财政政策和联邦采购水平是应在接下来几个选举周期中密切监测的风险因素。

县住房市场正在缓慢恢复，经济衰退时经历的低销售量、低价格和过高的止赎率都处于恢复中。本县经历的恢复速率与特区郊区经历的情况一致。许多新的住宅项目正在进行，预计存在对新住房的高需求。项目地址靠近区域内规划的其他主要大规模社区，能够满足县内对于新连排房屋、独门独户住宅以及活跃长者单位的需求。考虑到正在建设的单位数量，重要地是提供项目竞争性，监控供给，并保持适当和多样的分割策略，在社区内提供多样的产品和售价。

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市场展望

在未来四年内（2014年至2017年）华盛顿特区大都市统计区预计将增加20万至25万个工作岗位。乔治·梅森大学区域分析中心预测，其中80,000个工作岗位将来自马里兰州郊区。就业增长和中高收入家庭数量的增长为乔治王子县内的住宅开发提供了有利的机会。乔治王子县34％的家庭收入超过$10万美元；另有14％的家庭收入在$75,000美元到$10万美元之间。

* 资料来源：乔治·梅森大学区域分析中心以及穆迪分析报告

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房地产市场展望

根据分析，马里兰州郊区和华盛顿特区大都市统计区的房屋市场仍在从经济衰退中复苏，自2009年开始，两个市场的许可证发放数量呈现相对缓慢的上扬趋势。RCLCO预计当经济获得额外的动力和消费信贷并且消费者对市场恢复信心时，复苏的步伐将加快。总体而言，华盛顿特区大都市统计区的许可证数量为2000年至2005年平均数量的66％，而马里兰州郊区的许可证数量为同期平均水平的50％。历来本县平均获得马里兰州郊区独栋许可证的13％以及华盛顿特区大都市统计区独栋许可证的10％。该比率在经济衰退和恢复早期保持相对一致。

本县已经摆脱2010年和2011年较高的止赎率。最近的月均止赎率为每10,000户中6.6户，这类似于房地产泡沫之前的止赎率。自2011年开始，新屋开工和交割的数量保持相对一致。在2012年后3个季度交割数量超过了新屋开工数量，导致出现六个月的房源存量。在市场中，这被认为是“健康”的供应数量。此外，从2008年末开始，二手房存量降到最低点。本县目前拥有大约三个月的二手房供应量。

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比较数据和销售需求

项目地址便于项目在包括威斯特伐利亚扇形区域在内的本区域内首先开始发售，并且将在许多其他项目开始之前产生群聚效应。另外，物业的位置十分靠近首都环线。

RCLCO针对本县的市场区域进行了统计需求分析。需求分析根据土地使用权和成交可能性考虑现有的住户，并计算新的住户。需求池按照历史销售数据估计的选择新房的购房者以及选择二手房的购房者之间的比例进一步提炼。根据此类信息，RCLCO估计，在未来5年内，本县每年将提供大约2000个新单位。此外，根据分析，史密斯家庭农场占大约10％，其每年可以销售200单位。假定按多种价位同时销售多种产品，RCLCO估计，通过引入活跃长者产品，销售速度可能进一步提高。

CMB组37项目市场分析报告总结

总体而言，史密斯家庭农场将以合理的价格为华盛顿特区郊区提供新的房源。其地理位置优越，靠近首都环线，能够方便地进出特区大都会区。环线附近的大部分郊区地区已经建设完毕，其交易价格要高出许多。威斯特伐利亚扇形区域是沿首都环线最后剩余的大规模可开发地块，使得本总体规划开发项目独一无二。此外，通过仔细的规划，本项目有望受益于对于活跃长者社区的迫切需求，进一步提高其市场竞争力。

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