之前有一位中国朋友想到日本设立公司。考虑到将在东京常驻，于是在东京池袋的一栋楼里买了一套3LDK的房子，计划其中一间当作公司办公室。律师帮忙确认签证材料时，指出这房子不能商住两用。公司的办公室还得去外面租房子。

于是又花了100多万，在加附近的楼房了，租了一间屋子，作为公司地址。这是一笔预算外的钱。

朋友说没有想到。

其实在日本买房子投资，或开设公司，还有很多必须了解的。今天我们继续请新宿不动产公司的社长清水女士给大家解答。

问：如果客户相中的一套房，但却有租客居住。据说在日本，租客不自愿搬走的话，房东是很难轰走的。

清水：在日本买房子，会遇到你说的情形，也就是购买的房子里，有人居住着。这类房子购买时，是不能进屋确认内部情况的；还有一种情况就是是空房。

这两类房，各有各的好处。有人居住的，投资者接手后就有房租收入；而空着的房子，虽说还得招租，但可以确认房子内部情况，可以自由装修。

我们通常建议购买出租中的房源。但如果是要过来成立公司的，这种情况需要自己过来看空房子，先成立公司以后再租出去。

问：中介手续费能介绍一下吗？

清水：中介手续费是日本法律规定的（3%+6万）*消费税。律师过户费，一个小房子过户费不超过20万日元。最便宜的是5，6万日元。大的律师事务所买的保险比较贵，相应收费也贵。小的律师事务所没有什么员工，成本较低，收费会便宜。律师是要有资格的人才能去登记。自己不能去登记，一定要律师提交到法务省。

如果房子有贷款，第一步需要做抹消登记，之后才是移转登记，要做两个登记。如果是现金买，只要移转登记。如果卖房有贷款，要抹消登记。买房贷款，要抵当登记。根据情况不同，律师费不同。抹消登记跟买家没有关系。

不动产取得税，要在买房后半年之内交。大约是房价的1.5%左右。评估价格的3%，评估价格是税金的评估标准，税金的评估标准通常比房价便宜一半。如果是住宅贷款，会有税金减免，其实税金是很低的。如果是商业住宅会贵一点。看土地评估价，东京都内也会比郊区贵。

每年有固定资产税，大约是房价的1%左右。每年6月份税务署会把单子寄过来。

问：日本也有不带产权的房子？

清水：这种房子很少，我们不建议买。因为在中国都是没有产权的，既然到日本来了，为什么不买个产权房？！很麻烦，二三十年后又要更新，对外国人来说比较麻烦。有的情况买了房子，再把土地买回来也可以。但是比较复杂，需要委托专业公司买土地，要另外付费用。

问：在日本买房投资是不是东京比较好呢？

清水：是的。打个比方，2011年大地震后，东京都内的房价涨了30%，但是在千叶或者琦玉等其他地方好的地段最多只涨了10%。

问：目前有的投资客并不是简单买房子，主要还是想到日本开公司。普通的公寓能商住两用吗？在东京什么地方买房子比较好。

清水：普通公寓不能用作商住两用。办公室必须和住的分开来。开公司办投资签证的话，我建议买一户建（别墅），可以商住两用。

一般选择公寓住房注重“3P”。即建筑地区(Place)、价格(Price)、房型(Plan)。在日本，距离车站步行5分钟以内是最好的，如果步行10分钟以上就要下一个档次了。还有就是要看在公寓附近有没有超市、银行、学校和便利店这些生活便利设施，越齐全越好。在东京都内，如果公寓周边有公园的话就更有人气。

在东京都内购买高层公寓时还有一个眺望性很重要，能看见东京塔是最有人气，看见富士山排位第二，接下去是能否看见公园、绿色森林和大海了。