华人在东京买房子，都会遇到不明白的问题，就更不要说来日本买房子的中国国内投资者了。

一般在日本买房子，搞清楚以下一些问题，大致就可以了。

1，投资回报率

除非你买了自住，不然你首先要考虑的就是投资回报率。

回报率分为表面回报率，和实际回报率。

表面回报率并没有扣除管理费和修缮金，往往看起来会比较高，很多商家以此来吸引顾客。东京都内的二手房的回报率大致在7%左右。当然也有高达10%以上的。记住一个规律：其他因素不计算的话，房子越老，回报率越高。

还有，回报率不能说明您的收益一定会不错。一般计算的回报率，就是不考虑空室率。如果几个月租不出去，就达不到预期的利益。
例如，一间离车站20分钟，建筑年数40年以上的中古房产，价格很便宜，这样回报率可能达到10%以上，看起来还不错，但是隐藏的风险就是，由于离车站较远，房子又很旧，想要租的人不会很多。

2，房子的价格

买房子，当然价格是很重要的。东京的房子一般是按套来计算的。而且是精装修，不存在国内的毛坯房。

如果节约一点，就是你不用添置什么，就可以搬入居住。

3，房子的面积

日本的房子是按室内面积计算。

所以导致我们经常认为日本的房子很小。比如一栋70平方米的别墅，按国内的算法，其实达到了100-110平方米了。

要说的是，在日本，房子的阳台不算面积。如果得到一个20平方米大阳台，那就赚了很多了。

4. 房子所有权
日本的房屋和土地所有权，属于个人私有所有。当然也有土地权是不属于买房者的，签约时一定注意，这种情况甚少，但不是没有。

中国还得分是住宅还是商业，住宅是70年，商业是50年。而且并不是从你拿房产证的时候算起，而是开发商买地的时间开始计算年限的。

5. 地震风险

日本是一个多地震的国家，最好你要加入火灾地震保险。加入地震险，必须先加入火灾保险。① 日本房屋相关保险齐全，购房时会加入火灾地震保险，5年一次更新。

② 1982年重新修订了建筑基准法，对抗震，耐久度等作出了较高的要求，这部法律又于1996，2000,2006年三次修改。很多房屋都经历过2011年东日本大地震的考验。

总的来说，日本房屋的质量是非常有保证的，不必担心地震倒塌。

6. 房子的税金

这个部分必须缴纳。有固定资产税，所得税，遗产税等。
a，买入房产时，会产生印花税，房产登记税，房屋取得税等各种费用，这是一次性费用。

b，定资产税，根据购买房产的不同而不同。

以20-70平方米的房产为例，每年需交纳6-15万日元的固定资产税（根据面积的不同会有一定的减免）
c，所得税，每年需缴纳20.42%的源泉征收。

初一看觉得是很大一笔支出。但是，
一年房租收益在195万日元以下的情况下，通过确定申告可以将税金降至5%，甚至降至0%都是有可能的。
d，遗产税，赠与税

虽然日本房产的所有权是永久的，但是一般投资者在投资到一定年数的时候会将房屋出售，不会一直保留，自然后就不会产生遗产税和赠与税。日本法律规定，上一代的资产在身后自然过户给下一代，6000万以下的财产可免缴遗产税，6000万以上的财产税金是变动的，根据房子的评价额，建年数，楼层高低都有关系。如果身前赠与，那就需要支付高达44%的赠与税。

7. 中介费
购买房产时会有3%左右的中介费等手续费。但是并不是所有的房产要交中介费。只有是在房产中介手中购买房产才会产生中介费。直接从开发商那里购买，就不需要。

8.  考虑出租率
在日本投资房产最重要的一点就是房屋出租的情况，出租率就直接影响了您的收入。

一般来说，离车站10分钟以内、面积在15-50平方以内的，比较容易出租。特别是面积在15-30平方的小房子，更受单身党和学生们的青睐。日本大学很少有学生宿舍，只能在外面租房子住。

另外，楼房比别墅好租。主要是楼房基本上都有管理人，省事。